鉅大LARGE | 點擊量：626次 | 2022年07月14日
標的公司估值一年增三分之一 萬通地產欲32億押注新能源
折戟"互聯網+"后，沉寂三年的北京萬通地產股份有限公司（600246.SH，以下簡稱"萬通地產"）再次扛起轉型大旗。
近日，萬通地產通告稱擬以現金方式收購新能源電池商星恒電源股份有限公司（以下簡稱"星恒電源"）合計78.284%股權，交易對價約為31.7億元。七月三十一日，上交所針對此次交易下發問詢函，有關本次交易的合理性、無法控制標的公司的風險、標的估值及業績等方面展開詳細問詢，要求萬通地產在八月七日之前書面回復。目前，萬通地產已申請延遲回復。
《我國經營報》記者梳理萬通地產財報發現，其近兩年土地儲備上升停滯，房地產業務開始收縮。根據萬通地產最新公布的2018年度半年報，2018年上半年實現營業收入22.77億元，凈利潤3.89億元。土地儲備僅有"河北香河運河國際生態城二期"一宗地，占地面積29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。
記者就收購星恒電源股權一事以及萬通地產主營業務發展相關問題致電致函萬通地產董秘辦，相關人員回復稱以通告為準。
標的公司估值一年增三分之一
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去年九月，星恒電源100%股權的估值為30.26億元，而本次萬通地產收購中，星恒電源100%股權的估值不高于人民幣40.5億元，不到一年時間估值上升了10.2億元。
七月三十日，萬通地產通告稱擬收購星恒電源合計78.284%股權，標的公司100%股權的估值不高于人民幣40.5億元，交易總價款不高于人民幣31.7億元。
據悉，本次交易完成后，星恒電源將納入萬通地產合并財務報表范圍，萬通地產將新增新能源電池業務。萬通地產表示，未來公司將充分發揮星恒電源在新能源電池領域的產品優勢、品牌優勢和渠道優勢，加快推動公司在新能源電池領域的業務開拓，為公司長久發展供應新的盈利上升點。
事實上，星恒電源和納川股份（300198.SZ）的交易尚未終止。七月三十日，萬通地產通告擬收購星恒電源78.284%股權后，納川股份同時通告宣布將終止收購星恒電源部分股權，并且擬將所持的星恒電源64.897%的股權出讓給萬通地產。
2017年九月，納川股份公布通告，計劃以18.64億元價格收購星恒電源61.59%股權，由此推算，彼時星恒電源100%股權的估值為30.26億元。而本次萬通地產收購中，星恒電源100%股權的估值不高于人民幣40.5億元，不到一年時間估值上升了10.2億元。
納川股份收購星恒電源部分股權時，星恒電源經營團隊承諾三年利潤不低于9億元。而萬通地產本次交易中，標的公司星恒電源估值明顯高于前次估值，且需支付大額現金，但交易對方及經營團隊均未供應業績承諾。
根據通告，星恒電源2017年凈利潤2.02億元，較2016年新增94%，營業收入14.36億元，較2016年新增41%；2017年毛利率為26%，較2016年增幅不大。上交所認為上述財務數據嚴重不配比。
七月三十一日，上交所即就本次交易的合理性、無法控制標的公司的風險、標的估值及業績等方面展開詳細問詢。上交所要求萬通地產補充說明估值大幅新增的原因和合理性，以及未供應業績承諾的原因及合理性。
八月七日，萬通地產通告表示，相關回復工作尚在準備中，申請延期回復問詢函。
通告顯示，星恒電源成立于2003年，主營業務為動力鋰電池的研發、生產、銷售，重要瞄準新能源汽車和輕型車市場。雖然星恒電源主營業務和萬通地產當前主營業務并無關聯，但萬通地產認為，本次交易符合公司發展戰略。
萬通地產在2018年半年報中表示，公司堅持區域優先，深耕京津冀地區的同時，嘗試聚集各種資源，積極探索服務業和房地產的結合，逐步實現房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。
記者了解到，押注新能源之前，三年前萬通地產曾籌劃收購重組互聯網相關資產，對房地產業務進行戰略性調整。2015年一月十九日，萬通地產公布重大事項停牌通告，2015年六月十九日萬通地產通告表示，停牌后公司持續和多家互聯網標的公司展開深入磋商和談判，但由于交易各方對交易價格、交易結構、交易方式等重要問題存在較大分歧，宣布終止重大資產重組"互聯網+"夢破碎。
萬通地產持有待開發土地僅"河北香河運河國際生態城二期"一宗地，該宗地占地面積為29.28萬平方米，可售面積為52.71萬平方米。本報資料室/圖
地產業務"啃老"
萬通地產10個項目均為老項目，絕大多數已竣工，待開發面積為零。
31.7億元的交易價款對萬通地產而言，相當于其一年的營業收入。2017年，萬通地產全年實現營業收入32.94億元，凈利潤3.56億元。
最新披露的2018年半年報顯示，萬通地產上半年實現營業收入22.77億元，其中主營業務收入為22.71億元，同比上升137.08%；利潤總額為4.7億元，同比上升336.22%；凈利潤為3.89億元，同比上升655.19%；歸屬于母公司凈利潤為3.2億元，同比上升525.6%。半年報解釋稱，營業收入大幅上升，重要原因是公司所屬子公司本期達到結轉收入時點的項目比上年同期有所新增。
通告顯示，萬通地產收購星恒電源78.284%股權所需31.7億元需為現金。數據顯示，截至2018年半年報披露，萬通地產經營性現金流為2.23億元，貨幣資金為28.16億元，合計現金流為-2146.79萬元，流動合計46.5億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，營業收入低會影響其收購，可能會比較依賴和銀行等機構的金融合作。
值得一提的是，同花順統計數據顯示，截至2018年八月九日，萬通地產公司出質人股票數量合計12.19億股，占總股本比例合計達到59.33%。而2018年三月十二日起，股票回購新規開始實行，規定單只A股股票市場整體比例不得超過總股本的50%。
高比例或會帶來平倉風險。六月下旬，萬通地產因股票價格波動，其控股股東萬通控股已有兩筆股票式回購交易出現補充需求，萬通控股持續兩天向交易對手方補充流通股。萬通地產表示后續如出現平倉風險，萬通控股將采取包括但不限于補充、補充現金等措施應對。
另據今年上半年公司銷售情況表顯示，萬通地產10個項目均為老項目，絕大多數已竣工，待開發面積為零。記者根據其公布的數據粗略統計得知，10個項目可售面積共計121.09萬平方米，累計結轉面積99.27萬平方米，待結轉面積僅剩21.82萬平方米。
梳理萬通地產2015~2017年財報發現，其土地儲備逐年減少，幾近停滯。上交所在問詢函中指出，萬通地產近兩年土地儲備上升停滯，房地產業務開始收縮。收購星恒電源部分股權交易完成后，標的資產將被整合進入上市公司，未來會對公司主營業務及業績構成出現重大影響。
嚴躍進分析稱，萬通地產近年來不斷嘗試做多元化的投資，類似新能源項目本身市場需求較大，若資金到位，有助于其加快轉型。
有關未來是否擬轉型鋰電池行業、計劃逐漸剝離地產業務等主營業務發展相關問題，記者多方聯系萬通地產方面采訪，相關人員回復稱以通告為準。
